O síndico é encarregado de uma de série responsabilidades e obrigações que muitas vezes são motivos de conflito entre ele e os condôminos. Mesmo quando há a presença de uma empresa de administração de condomínios colaborando com ele.
Apesar de suas obrigações estarem definidas na Lei art. 1348 do Código Civil como o representante e responsável legal pelo condomínio, muitos, inclusive síndicos, não sabem qual a sua função ou o que realmente um síndico pode ou deve fazer.
Por exemplo, dentre as responsabilidades do síndico na administração de um condomínio estão:
- o gerenciamento de contas e gastos,
- cobrança de condôminos inadimplentes,
- cuidar da segurança das áreas comuns do condomínio,
- mediar conflitos,
- zelar pelo patrimônio, etc.
Acontece que mesmo as obrigações do síndico, enquanto administrador do condomínio, estando definidas em Lei, nem sempre ficam claras para àqueles envolvidos da vida em condomínio.
Por este motivo que resolvemos falar desse assunto. Para ajudar no entendimento de qual a função do síndico.
É muito comum que síndicos não saibam exatamente qual a sua função. Acham que tem poder para tomar as decisões sozinhos, que não precisam convocar assembleias ou consultar o conselho.
Nesse momento de pandemia, o assunto sobre as responsabilidades do síndico tomou uma grande proporção por conta das restrições e isolamento social.
Já falamos sobre isso no artigo: Quais as responsabilidades do síndico durante a pandemia em São Paulo? O síndico pode proibir festas?
O que queremos aqui é trazer as principais funções do síndico em âmbito geral em todo o Brasil.
Já parou para pensar sobre o responsabilidade de um administrador de um condomínio?
O que é síndico de condomínio?
O síndico é o representante legal do condomínio, o que significa que, diante de qualquer processo (judicial ou não), ele é o representante dos interesses dos moradores. Ele deve zelar pelo patrimônio e garantir o bem estar de todos os condôminos.
Todo condomínio precisa dele, está previsto no Código Civil Art. 1.347. Afinal, é necessário ter uma pessoa para cuidar do seu patrimônio e garantir o bem estar de todos.
Além disso, há diversas tarefas no dia a dia da administração condominial que precisam ser cuidadas. Por exemplo: contratações, pagamento de funcionários, manutenção predial, mediação de conflitos, recebimento das taxas do condomínio, entre outras atividades.
Qual a função do síndico?
O síndico é o responsável por toda a documentação do condomínio. Sua principal função é representar o condomínio em juízo, quando solicitado.
O que faz um síndico?
O síndico faz a gestão do condomínio. Fazendo-se cumprir a convenção e regimento interno para garantir a segurança e qualidade de vida dos moradores. Além disso, deve cuidar da conservação do patrimônio, contratar prestadores de serviços para manutenção e reparos, e manter as contas do condomínio em dia. Fiscalizando o pagamento das cotas condominiais e controlando a inadimplência;
Abaixo, detalhamos as principais funções na administração de condomínios que são desempenhadas pelo síndico.
1. Ser o representante legal do condomínio
Imagine o condomínio como uma empresa. O síndico, é justamente como o gestor de todas as áreas de uma empresa. Como se fosse um gerente geral.
Mas não somente, conforme definido no Código Civil, artigo 1.348, a função do síndico é “representar, ativa e passivamente, o condomínio”.
Ou seja, a sua atuação ou omissão diante de algo sob sua responsabilidade pode levá-lo a ser responsabilizado pelo prejuízo causado ao condomínio e seus moradores, conforme previsto no Código Civil, Lei 10.406/2002.
Portanto, ele passa a assumir a responsabilidade civil e criminal pelo condomínio. Dessa maneira, não é somente uma “administração’”, existem expectativas reais sobre a performance no trabalho dele.
2. Evitar inadimplência
Inadimplência é algo que assombra qualquer administração de condomínio. É um dos principais desafios da gestão condominial.
É um problema que deixa o condomínio com déficit financeiro e faz com que outros condôminos arquem com esse valor.
Muitas vezes, uma resolução pacífica não é possível, sendo, assim, necessário buscar as medidas legais possíveis e cabíveis. É importante evitar meios jurídicos ao máximo a fim de manter um clima de bom convívio.
Este é, inclusive, um dos motivos pelos quais síndicos buscam contratar uma administradora de condomínios. Com ela, a resolução destes problemas não traz ao síndico situações de envolvimento pessoal. Possibilita que as cobranças sejam realizadas de maneira sistêmica com o uso de software ou aplicativos.
Mas isso não transfere a responsabilidade legal do síndico para a administradora.
Formas de lidar com a inadimplência
Muitos síndicos acabam adotando medidas radicais para lidar com a inadimplência, mesmo estando previstas na convenção do condomínio as ações que devem ser tomadas. Como proibir condôminos inadimplentes de utilizarem as áreas comuns.
Entretanto, isso pode potencializar ainda mais o problema e provocar uma disputa emocional entre síndico e morador.
Situações assim, exigem que a função do síndico tenha jogo de cintura para solucionar o problema.
Nem sempre a primeira medida é se fazer cumprir um regulamento por determinação e pronto. Analisar todo o contexto que causou a inadimplência e abrir uma negociação, evita animosidades e problemas pessoais entre o síndico e morador.
3. Cuidar da segurança coletiva
Muitas pessoas vêm os condomínios como locais seguros e harmoniosos que oferecem tranquilidade e comodidade. Um local que existe para proteger os moradores do ambiente externo. Contudo, ele também apresenta seus riscos.
O condomínio é muito procurado justamente por ter uma segurança superior a casas e prédios sem portaria. Esta segurança não tem preço e é dever do síndico tomar todas as medidas possíveis para garantir que, ao passar da portaria, não acorram problemas.
Algumas medidas que podem ser adotadas pelo síndico em razão da sua função (fonte: SindicoNet):
- Garantir que porteiros e vigilantes não durmam ou se distraiam durante o expediente;
- Não transmitir nem deixar que informações sobre os moradores do condomínio sejam passadas a quem quer que seja;
- Permitir a entrada de prestadores de serviço em horários fora do estabelecido (agendamento prévio) ou em a devida identificação de documento e crachá, cujos dados deverão ser anotados;
- Só permitir o acesso de prestadores de serviço às dependências do condomínio devidamente acompanhados;
- Ao atender estranhos (visitantes, entregadores de encomendas ou prestadores de serviço) manter os portões fechados e as pessoas do lado de fora.
Além da insegurança, a prevenção de acidentes também é um tema bastante relevante e que deve estar sempre em relevância. Áreas mal conservadas, como o parquinho infantil, se transformam em um perigo potencial!
4. Manter as contas do condomínio em dia e contratar os serviços necessários
Já mencionamos que os condôminos não podem ser inadimplentes, por outro lado, da mesma forma, o condomínio também não. É necessário manter em dia serviços essenciais como de segurança e manutenção.
A função do síndico aqui é garantir que as contas do condomínio estejam em dia para realizar os pagamentos aos funcionários, taxas, contribuições e impostos municipais, estaduais ou federais.
O síndico também é responsável por realizar o levantamento e contratação de todas as empresas prestadoras de serviço. Seja ligado a limpeza, manutenção de elevadores ou áreas de lazer, pintura de fachada etc.; tudo isso passa pelo administrador do condomínio.
Nesse ponto, há mais uma vantagem para os síndicos que contam com uma administradora de condomínios.
A Habitacional, por exemplo, conta com uma equipe de profissionais capacitados para fazer toda a gestão ligada ao pagamento de funcionários, assim como, gestão da documentação obrigatória para o funcionamento do condomínio.
5. Organizar reuniões
O síndico é o responsável por organizar reuniões deliberativas e informativas, sendo necessário ao menos uma assembleia por ano a fim de escutar as reivindicações dos condôminos.
Não somente, faz parte dos deveres dele na administração condominial a total transparência financeira. Sendo assim, é necessário demonstrar toda a movimentação de dinheiro e os respectivos comprovantes que provem a finalidade da mesma.
Há diversas outras funções que ficam a cargo do representante legal do condomínio, veja nosso artigo: Principais Funções na Administração de Condomínios.
Assim, você poderá se aprofundar mais na função do síndico. Se preferir, baixe nosso E-book GUIA SOBRE CARGOS E FUNÇÕES NO CONDOMÍNIO.
Quem pode ser síndico?
O síndico é uma pessoa que se dispõe a realizar todas as tarefas na administração de condomínios.
Ele pode ser tanto um morador quanto um síndico profissional especializado nessa atividade. Nesse último, é possível até que ele pertença ao quadro de uma administradora de condomínios. Como parceiro ou colaborador direto.
Vale ressaltar que o síndico precisa ser eleito em assembleia pelos condôminos e o seu mandato é de, no máximo, 2 anos, com possibilidade de reeleição, segundo o Código Civil.
Contudo, é importante você consultar a convenção do condomínio e ver se há algum ponto específico para a escolha de um síndico.
O que o síndico não pode fazer?
Falamos bastante sobre os deveres inerentes a função do síndico que é o responsável legal e gestor do condomínio. Mas o que o síndico não pode fazer?
Muitos acham que tem poder para tomar as decisões sozinhos, que não precisam convocar assembleias ou consultar o conselho.
Como dissemos no início deste artigo o síndico não é o “dono do pedaço”, existem decisões que precisam ser consultadas e votadas pelos condôminos. Quer saber quais são elas?
Veja a seguir os principais assuntos que o síndico não tem autonomia para decidir sozinho:
O síndico pode aumentar a cota condominial sem autorização de assembleia?
Não. Se a cota deve ser reajustada não é função do síndico de decidir sozinho. Ele não tem poder para isso. Essa decisão deve ser tomada em assembleia.
Vale lembrar que o síndico, mesmo com muitas responsabilidades, tem a função de ser um representante do condomínio. Ele não pode dispor do dinheiro dos condôminos sem a prévia autorização deles. (Adaptado de SindicoNet)
Por isso é tão importante que haja uma boa previsão orçamentária.
O síndico pode entrar em um apartamento ou unidade do condomínio?
De forma alguma o síndico pode entrar em uma unidade sem expressa autorização do condômino. Invadir a propriedade alheia é crime e está previsto no código penal.
O síndico pode tomar decisões sozinho e gastar o quanto quiser?
Não. O síndico não pode gastar sem justificativa além do que consta na previsão orçamentária aprovada.
Também não pode contratar serviços que impactem no equilíbrio das contas do condomínio, sem aprovação por assembleia. Por exemplo: obras não emergenciais ou de ‘embelezamento’.
Da mesma forma ele não pode usar o fundo de reserva para pagar as contas do dia a dia
A função do síndico em garantir o funcionamento e manutenção do condomínio não dá a ele a prerrogativa de sair gastando como e quanto quiser.
Outras atitudes que não fazem parte da função do síndico:
- Desrespeitar normas do condomínio: o poder pode subir à cabeça, contudo, as regras do condomínio são para todos;
- Não prestar contas: como falamos anteriormente, é necessário total transparência financeira;
- Desrespeitar a propriedade e privacidade: entrar nas propriedades, verificar correspondência e atividades similares são um claro abuso de autoridade. Isso inclui expor moradores inadimplentes, por exemplo.
- Tomar lados em conflitos: o papel do síndico é ser imparcial, usando o bom senso e o bem comum para tomar decisões.
- Proibir a entrada de visitantes: absolutamente nenhum funcionário do condomínio pode proibir que um condômino receba um visitante;
Como apresentado neste artigo o síndico não é o dono do condomínio e nem tem pleno poderes sobre os condôminos.
Aliás, esse perfil de síndico “dono do condomínio” não cabe mais. Com toda essa adversidade que vivemos em tempos de quarentena, a vida em comunidade pede cada vez mais, um gestor transparente e aberto ao diálogo.
Resumindo
Esses foram somente alguns pontos sobre as principais funções do síndico. Destacamos suas principais responsabilidades e o que ele não pode fazer.
Para evitar conflitos e má administração condominial, basta manter em mente que o administrador do condomínio tem a função de promover o bem coletivo e a melhoria da qualidade de vida de todos.
Desse modo, estando clara qual é a função que o síndico tem na administração de condomínios, assim como suas limitações, fica mais fácil decidir se o melhor é mantê-lo sozinho no cargo ou contratar uma administradora de condomínios para tornar o seu trabalho mais efetivo e eficaz.
Ou seja, contar com uma empresa especializada na administração de condomínios, irá trazer ao síndico toda a experiência de quem lida especificamente com essa atividade.
Desta forma, haverá um suporte profissional para lidar com questões administrativas, operacionais, de RH e até mesmo de soluções de conflitos entre condôminos.
Gostou desse artigo? Não deixe de acompanhar o nosso blog para mais informações e dicas sobre a função do síndico e soluções inovadoras para realizar uma excelente administração de condomínios.
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